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      包租婆商業管理軟件資產管理數字化的技術落地應用

      2023-09-05 09:54:15 訪問量:136

      從2017年開始,商業地產行業的開發投資額或面積處于逐年下降的趨勢,商業地產步入存量時代。在消化庫存的大背景下,從資產層面看,房地產融資難度加大、重資產逐步往輕資產轉變,因此,在去粗存精、優勝劣汰的市場驅動下,資產化管理顯得尤為重要。



      眾所周知,重資產的時代中,其重點在于拿地、開發、銷售,相反輕資產的項目更多重心放在持有、運營及證券化的運作上。商業地產輕資產來源于美國房地產企業,其特點是投入小、風險小、高杠桿率、高回報率、標準化程度及專業化程度高。并且,其發展趨勢是不斷專業化、精細化,通過增值服務獲取收益,收益模式也更豐富。


      目前國內各大商業地產正在嘗試或踐行的輕資產模式如下


      1. 以運營商為核心,輸出管理。


      主要體現在提供選址、設計、招商、管理等服務,通過運營實現資產升值,提高長期增值收益。


      2. 通過資產證券化,盤活存量資產。


      運營機構作為受托管理人的基金模式。

      3. 合作開發


      通過收購手段,輸出品牌及管理,盤活被收購企業的總資產。


      據了解,眾多頭部房地產企業已設立了獨立的商業板塊來運營輕資產板塊,如萬科旗下印力集團、碧桂園旗下文商旅集團、 旭輝成立商業地產管理總部、 金科成立商管公司和社區商業部等。2020年以來,超過15家從房企中分拆出來的泛地產類企業向港交所遞交IPO申請,可見眾多房地產企業都有多維度的輕資產布局。



      可見,資本市場在逐漸認可商業運營資本化的趨勢,也是值得研究和探討的課題之一。


      01 資產管理數字化


      眾所周知,商業地產的本質是ROI(Return On Investment投資回報率),如果要提高ROI,就必定需要增加收入降低成本,其商業邏輯如下



      商業資產管理需要結合資產本身的特性和評估,同時反哺至商業地產資產運營管理系統中去,構建商業地產資產運營的數字化框架。從投資測算到價值分析,再到資本退出,就是我們平時常說的「投」「融」「管」「退」構成的完整閉環,數字化手段必不可少。



      立項調研是指通過目標項目所在地的信息管理,包括城市經濟指標、人口分布、周邊配套、交通情況、項目基本信息等等,建立全面的項目調研指標體系。這是計算整個商業地產項目的投資估值和投資回報的前序條件。


      此外,商業地產項目需要進行嚴格的空間測算。其中包含面積的分配、樓層的劃分、業態分配、樓層業態占比。



      大家都知曉,租金是一個商業地產項目收入的重要組成部分,籌開項目如何測算精準的租金區間呢?租金指標需要健全的參數管理體系。


      首先要通過詳細的空間測算結合之前的詳盡調研報告,設定樓層的基礎單價及每個樓層的租金系數。并且,設定不同業態對應的租金系數、租賃年限、租金遞增率、管理費單價、管理費遞增率等指標,加之設定不同業態每年的出租率。


      這樣,便可基本得出各樓層對應的租金水平,并且是符合周邊人群的消費水平的,那么便可計算出一年的租金收入及物業收入水平。要注意的是,以上的所有參數及指標都可進行動態的調整,實時對測算結果進行對比。


      除了收入之外,影響ROI的另外一大板塊是成本的管理與控制。定義項目的整個建造成本,測算項目的投資回報率,成本包括土地費用、工程建造成本、運營管理費用、能耗費用、招商渠道費用、財務費用、人力成本及其他費用等。


      這一步驟也至關重要,成本測算決定了貸款本金及貸款利率,用于后續測算每年現金流。




      根據收入測算(租金收入、物業費收入、停車收入、多徑收入等)、運營支出費用、稅金、貸款利息支出、項目投資金額可測算出每年的凈收入和投資回報率。


      02 常用資產估值法


      在明確資產估值的類型和權屬、估值的目的和估值時的市場情況等一系列前提后,選用適合的估值方式對資產進行估值。常見的資產估值方法有收益估值法、比較估值法、成本估值法及每平方米估值法。


      其中比較估值法比較適用于交易頻繁易對標的項目;成本估值法則比較適合內容獨一性、資源唯一性的項目,例如旅游地產或文旅地產,很難找到類似的項目對標,通常需要通過復建的方式來估算復建成本;每平方米估值法顧名思義是根據按面積的單價來評估,通常更適用于商鋪。


      在商業地產領域,通常使用收益估值法進行估值。針對商業地產的盈利模式和估值,不同的指標計算方式不同,所以用處不同。對很多地產人,特別是投拓人員來說,這方面一直是一個模糊地帶,甚至是很多公司也是沒有一個精細的測算體系。不同的計量方法對企業利潤的影響是很大的。


      03 輕資產業務展望


      從國家政策來看,輕資產業務有較大的發展前景,尤其是持續性持有型項目。其次,市場空間比較大,來源于美國的REITs在美國的市場占比高達60%,但在中國的市場占比較低。


      此外,REITs占比有待提高,行業成熟度必然也會逐步精細化、規范化。頭部企業借助于較成熟較全面的運營體系,加之外部的投資資源、招商資源、營銷資源、品牌資源等,可快速復制,形成輕資產的輸出。


      尤其是三四線城市來說,當地提供物業團隊,輕資產輸出,結合專業團隊的資金渠道、運營管理輸出、品牌資源等,可有效控制成本并提高收入,快速實現項目落地和資產升值。


      輕資產運營是商業地產專業化后的一條必經之路。隨著經驗、人才、品牌的積累,輕資產模式可以使房企從單一的依賴資本優勢轉向專業技能、智力資本和品牌的輸出。


      包租婆商業管理軟件資產管理數字化的技術落地應用

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