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      為什么說:產業園區的未來發展趨勢是由重向輕的轉變

      2023-08-26 15:28:22 訪問量:158

      以往的產業園經營是“基地+基金”的方式,除開辦公場所、辦公設備等基本室內空間之外,還需為入駐企業成長的各個環節提供必要的投融資服務。但是隨著國家產業布局持續調節、業務優化升級,無論是公司還是市場都對產業園的經營提出了很高的要求,向“產業+基金+運營”方式發展趨勢發展,不但要求產業園產形成產業集群的效應,還得在此基本上,逐漸形成一個切實有效的資本投融資機制和運營服務機制。

       

      現階段,我國地產開發商、商業地產都遭遇到了“天花板”,展現下降的發展趨勢;國家此時喊出“服務實體經濟”的口號,讓一直不溫不火的產業園區變成了封口,成為撬動內需、促進國內經濟發展的強勁推動力。一時間、房地產、互聯網、基金等領域的大鱷都趨之若鶩,從事投資、服務運營、軟件開發,使得傳統的產業園區成為行業的香餑餑。

      但是時代不一樣了,香餑餑也在經受考驗,隨著國家產業布局的不斷變化,產業鏈的需求不再是基本空間的提供、人力培訓、法律咨詢、商標圣寶等基礎服務,以及成長中各個階段所需要的租金入股、股權投資、PE退出等投融資支持;還對園區能否可產生產業集群的效應提出了要求,要求園區依靠龍頭企業的聯動效應,使產業鏈上的各個環節像緊緊咬合的齒輪一樣,滾動循環,形成一個閉環的生態鏈,讓入園企業能夠生長在一片可持續發展的滋養沃土上。所以,以往那些僅僅是依靠一級土地開發、二級園區物業租售等商業模式賺取經濟利潤的產業園區商們,發展空間將越來越窄。

      產業園區商原來的“重資產”的運營模式存有著周轉資金的壓力,必須迅速出售物業獲取現金進行下個項目的投資運營,但是隨著產業競爭的日益加劇,前端的園區建設速度和規模都無法和頭部房地產比較,所以只能不斷在后端的運營服務上深化創新,從而衍生更多價值畢竟比起住宅開發企業這些門外漢們,產業園區商還是具有對“產業”屬性的深刻認知和把控力。

      “產業+基金+運營服務”是目前產業園區運營的主要方向和趨勢。產業是核心,是基礎,優秀的產業區在產業層面要符合市場或產業需求,有必要進行合理的產業規劃。這些產業園區們通過十余年的深耕細作,已經對熟悉的產業領域的成長機理、發展特性、分化組織等方面積累了足夠的經驗,所以能夠快速對區域市場做出反應,哪些區域適合哪些產業,或者哪些產業中的哪些環節存在增值潛力,規避了后期“孵化”過程中產生的投融資風險,使得一個產業園區項目呈現良性發展的狀態。而且通過后期產業孵化運營、產業投融資帶來的豐厚經濟利益,也成為產業園區商品牌擴張的破題之路。

      我們再來說說基金,為了進一步突出“孵化器”的功能,很多產業園區商默默轉化成了“投資商”的角色,從最前期對入園企業的租金入股、股權投資到PE退出等階段性的投資行為,演變成了今天貼近市場前瞻性需求和科技研發技術的前沿,準確把脈地方經濟轉型升級的著力處,培育出特色優勢性產業,進而通過分享產業中各個環節的紅利來獲得資本增值,也就是從產業園單個企業的“金融扶持”到產業園整個產業“金融孵化”的升級轉型,使得金融不再是工具,而是推動整個產業園區可持續發展的重要抓手。

      這種形式的園區操作含金量很高,既要求產業園區商對所集聚的產業所產生的可持續經濟效應有足夠的把握和理論依據,通俗的來講,就是專業度;又要求對投融資機制及架構的設計具有嚴謹的思路和科學論證,使得金融手段的操作能夠貫穿園區規劃開發建設運營至資產證券化的全產業鏈上的各個環節,實現園區開發的資金閉環和可持續發展。

      綜上所述,也就是說,產業園區商要改變發展思路,要從“重資產”向“輕資產”的商業模式轉型,要一手抓產業、一手抓金融,進而分享產業發展與物業回報所帶來的長期資本增值。

       

       


      為什么說:產業園區的未來發展趨勢是由重向輕的轉變

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